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4月27日,绿城中国控股有限公司(3900.HK,以下简称“绿城中国”)公布2008年业 绩报告。报告显示,绿城中国资本负债比例 (净负债/净资本)由2007年的88.2%飙 升至2008年底的140%;一年内到期的银行贷款、债券共65.69亿元,而现金存款仅 有17.18亿元。在这种情况下,纽约时间5月4日,绿城中国将以85%的价格收购于2006年11月发行 的一笔4亿美元的高息票据,这引发了市场对绿城中国债务的担忧。如今,绿城中国被外界认为是中国内地最危险的大型房地产公司之一。绿城中国 董事局主席宋卫平,这位福布斯中国富豪榜的常客,也在2009年遭遇前所未有的债务危机。一位业界人士分析,绿城中国2008年这份成绩单,与其前两年高速扩张、近年来营 销失误有着直接关系。此前宋卫平表示,他不太在意调控。在万科宣布全国降价的时候,宋卫平坚决表示“我不降价”。“他是一个极端的产品主义者,低估了宏观调控、经济下行的威力。”
负债率140%
事实上,绿城集团及旗下上市公司绿城中国 “疯狂”拿地,是从2006年下半年开始的,其地块主要集中在浙江省内,此后延伸至上海、济南等地。2006年9月,绿城集团联合滨江集团[10.81 5.67%],以36亿元竞得 “杭汽发地块”。随后,又以3.03亿元竞得杭州东部某块;13.185亿元拍下义乌某黄金地块;33亿元拍得温州一块 “地王”,创下当时温州土地拍卖价新高。随着房价 一路高涨,2007年至2008年全国地价也开始飙升,此时手握重金的上市公司绿城中国,没有放缓储备土地,而是频繁出手拿地。显而易见,来自杭州、北京等“地产大舞台”的成功,成为宋卫平逆流而上的动力。2007年5月,绿城中国联手葛洲坝[10.89 3.13%]、杭州康居投资两家公司,以34亿元在杭州拿地。之后又以12.6亿元竞得上海新江湾城地块;10.95亿元竞得绍兴一住宅用地。2008年1月,绿城中国分别以9.8亿元和4.18亿元拿下台州和象山的两个地块;5月又以21亿元在杭州奋勇夺地。
这其中有不少为当地 “地王”。宋卫平称,他已经习惯高价拿地。 资料显示,2006年7月绿城中国上市之初,土地储备为800多万平方米,至2008年底土地储备已增加至2520万平方米,其中在2008年当年,新增土地储备达430万平方米。
在协议地块开发即将完毕之后,绿城如此激进的囤地行为,为其带来了巨大的支付压力。2008年,绿城中国为上一年土地买单的价款就达30元以上。也就在这时,绿城中国现金存款从2007年的33.83亿元,锐减至2008年底的17.18亿元。即便如此,绿城集团副总经理裘建平今年2月份接收采访时表示,绿城资金链尚没有问题。在存款锐减,资本负债比例升至140%的同时,绿城中国的盈利能力出现大幅下降。长于微观产品,与疏于宏观判断之间,不一定总能划上等号,但在相当一批企业家身上,类似的不平衡状态经常出现。
绿城中国在2008年取得了66.35亿元的营业收入,比2007年增长了15.6%。不过,其销售均价已从8725元/平方米下跌到7404元/平方米。到2008年底,绿城中国的毛利率已从36.1%下降至27.8%。归属于上市公司股东净利润为5.40亿元,同比下降41%。如今,这些2006年至2008年高价取得的地块,正在源源不断地转化为在建或待建项目。在金融危机背景下,这些以高端客户群为目标的项目一旦销售不佳,必将对绿城中国的资金链构成相当的威胁。
据介绍,到2008年底,绿城中国共有47个项目在开发过程中,总建筑面积达631万平方米,发展中物业总估值达232.5亿元。2009年,绿城中国将有63个项目销售,新增销售面积198万平方米。还将有35个项目完工,总建筑面积为196万平方米。目前绿城已有上海玫瑰园二期、桃花源南区二期F区块等6个项目未能按时完成。
宋卫平两面
一位杭州业界人士说,自信天资不是太差的宋卫平,正在进行一场前所未有的“赌局”,其赌注无疑是他坚守的“品质和品牌”。“品质与价值是绿城产品的重要标志。”宋卫平此前表示,“我们有一个明确的态度,不能因为阶段性的困难导致行业的倒退,尤其是品质方面的倒退是非常不应该的。致力于技术含量、品质含量的提高,才是中国发展的根本之道。”在去年万科全国降价售楼中,宋卫平旗帜鲜明地表示 “绿城不降价”。为应对席卷全国的降价潮,绿城提出在房价不变基础上,增加品质、配套、服务等附加值。随后宋卫平还表示,他不在意宏观调控。
上海成全机构董事长全忠认为,宋卫平是个 “极端的产品主义者”,他追求产品品质的精致、完美,也正因他对产品的过分自信,忽视了市场变化的因素。据了解,在2008年杭州、温州等项目销售中,绿城一再坚持“高价营销”原则,致使销售进程缓慢。一位不愿具名的业界人士认为,宋卫平对形势判断“偏差”,除了考虑一大批忠实的客户群利益之外,也有考虑同行、契合地方政府之意。“宋卫平是一个很讲义气的人,作为地区开发企业的老大,一旦采取降价售房,必将殃及大批中小开发企业,更重要的是造成房价动荡,这也不符合地方政府的意思。”为缓解不断高筑的债务压力,宋卫平再次选择了资本运作。今年4月14日,绿城中国旗下绿城房地产与中海信托股份有限公司订立了信托协议,成立中海绿城1号房地产投资基金,绿城以1元的价格将其杭州项目公司及无锡项目公司抵押给中海信托,以这两个两项目通过信托的方式贷款16.87亿元,年利率14%。不断增加的负债和新近发行信托,触发了绿城中国提前回赎此前发行的高息债券。纽约时间5月4日,一旦绿城中国不能以自己开出的八五折的价格,回购这笔高达4亿美元的高息票据,那么债券承销机构及持有其债券总金额25%以上的债权人均可要求绿城中国提前赎回债券。一旦债券持有人宣布绿城中国违约,绿城中国将承受巨大资金压力。
绿城面临的境况,既有其产品品质带来的稳定客源,却又由于客户群无法迅速扩充,而使营收与债务之间难以很快平衡。2009年的营收会怎样?绿城能否快速转身?这些问题都摆在宋卫平面前。
“绿城有债务压力,但不会太糟糕。”杭州新希望[8.85 -0.34%]分析师彭勐认为。据介绍,绿城2009年9月以前的130亿元预售款已经到手;另外,上百家长期合作的协作单位,极有可能在绿城资金困难时延缓其支付有关款项。
绿城集团营销副总监侯志伟说,绿城至今不但没有降价销售,反而价格稳中有升。“目前销售情况非常好,尤其是今年3月、4月。”2009年1-3月,绿城销售为25亿元。据报告,绿城中国今年一季度现金存款余额43.63亿元,较2008年底有大幅增加。同时,借贷亦增加至197.24亿元,比年底增长36.06亿元。然而,面对外界对其债务的忧虑,绿城中国高层对公司今年现金流的平衡还是很有信心。一位知情人士说,绿城已在酝酿一些大动作。 |
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